OSSERVAZIONI SU PIANO DI LOTTIZZAZIONE IN VARIANTE AR EX CERUTI –

OSSERVAZIONI SU PIANO DI LOTTIZZAZIONE IN VARIANTE AR EX CERUTI – PRATICA URB N.1PA/2023
In merito al piano di lottizzazione in oggetto, la nostra Associazione presente le seguenti osservazioni.

OSSERVAZIONE 1
L’articolo 8 della legge regionale 12/2005 al comma 2 definisce che il documento di piano:
… e quinquies) individua, anche con rappresentazioni grafiche in scala adeguata, gli ambiti nei quali avviare processi di rigenerazione urbana e territoriale, prevedendo specifiche modalità di interventoe adeguate misure di incentivazione anche allo scopo di garantire lo sviluppo sociale ed economico sostenibile, la reintegrazione funzionale entro il sistema urbano e l’incremento delle prestazioni ambientali, ecologiche, paesaggistiche, energetiche, sismiche nonché l’implementazione dell’efficienza e della sicurezza del patrimonio infrastrutturale esistente;
Anche se per “tecnica di redazione” del PGT vigente, la disciplina degli ambiti di rigenerazione è dettata dall’articolo 21 bis delle NTA del piano delle regole, è evidente che qualsiasi variante agli ambiti di rigenerazione è una variante che interessa il documento di piano in cui sono individuati gli ambiti di rigenerazione e che costituiscono obiettivi della pianificazione come riportato a pag 62 della relazione del documento di piano 2019 …” Individuare ambiti di rigenerazione urbana e territoriale eincentivarne il recupero prioritario rispetto al consumo di suolo agricolo (obiettivo tipico della fase digestione del Documento di Piano).
La procedura corretta deve essere quindi la VAS e non solo esclusione di VAS, procedura quest’ultima limitata alle varianti al piano delle regole e al piano dei servizi o a varianti che determinano l’uso di piccole aree a livello locale e/o comportano modifiche minori, casi che non ricorrono certo per la variante al piano attuativo.

OSSERVAZIONE 2
A monte di ogni valutazione della proposta presentata, si evidenzia la stretta relazione che intercorre tra ogni tipo di intervento che si voglia prefigurare ed attuare per riqualificare l’area della ex Ceruti, sicuramente strategica ed importante per la sua posizione centrale, e l’assetto dell’intero territorio comunale di Bollate. Senza richiamare le criticità di più ampio respiro della città, chiediamo all’amministrazione di avere un’interlocuzione con i proprietari dei capannoni vicini all’area ex Ceruti per verificare se siano interessanti a far parte di questa operazione di ridisegno dell’area nel suo complesso.

OSSERVAZIONE 3
Ridurre l’area edificata per ampliare l’area verde, soprattutto in un contesto ambientale urbano caratterizzato da traffico, isole di calore, inquinamento. Proponiamo di eliminare il supermercato e almeno 3 palazzi.

OSSERVAZIONE 4
Si ritiene strategico sul piano urbanistico e sociale prevedere la realizzazione di una struttura pubblica per l’infanzia nell’ambito del piano integrato 0-6 anni. Sarebbe, a nostro parere, una scelta strategica e comunque corrisponderebbe ad esigenze della cittadinanza e si creerebbe un polo scolastico coerente con la presenza della scuola Montessori.

OSSERVAZIONE 5
Proponiamo di prevedere che la via Madonna in Campagna sia ridefinita in trincea, non più percorsa da mezzi pesanti, nel tratto che va dal sottopasso ad ovest, fin dopo il complesso scolastico di via Montessori, ad est. La ridefinizione in trincea della via Madonna in Campagna potrebbe favorire la continuità territoriale tra l’ambito da riqualificare e tutta la parte di città già edificata a nord. Potrebbe consentire di dotare l’attuale chiesa di un oratorio o comunque di una struttura che accolga, includendoli, abitanti futuri in un polo multiculturale, oltre che ridefinire meglio la piazza esistente, caratterizzandola maggiormente nella sua funzione di luogo di incontro pubblico.

OSSERVAZIONE 6
Altra potenzialità percorribile è prevedere apposite linee d’acqua di raccolta del ciclo di geotermia si potrebbe prevedere nell’ambito, così da abbinarle camminamenti pedonali in direzione nord – sud e che si scarichino nel tracciato della Garbogera, attualmente in secca, così da rivitalizzarla lungo l’asta est ovest di via Madonna in Campagna, restituendola come tratto caratterizzante di questa parte del territorio bollatese

OSSERVAZIONE 7
Auspichiamo che l’intervento di Rigenerazione urbana in programma si configuri esplicitamente come progetto di COMUNITA’ ENERGETICA a tutto tondo. A nostro parere questa deve essere una scelta strategica e convinta che avrebbe tutte le caratteristiche per affermarsi come progetto innovativo e qualitativo per la città.

OSSERVAZIONE 8
Nel rapporto preliminare di verifica di assoggettabilità è indicato che il PA in Variante al PGT vigente, pur prevedendo il nuovo insediamento di una media struttura di vendita, è conforme alla capacità edificatoria massima ammissibile pari a mq 44.427, determinata, per gli ambiti di rigenerazione urbana (AR), con un indice di Utilizzazione Territoriale UT massimo pari a 0,8 mq/mq e indicando che la proposta di Piano Attuativo prevede la realizzazione di mq 43.787, con un aumento della slp a destinazione residenziale e la diminuzione di slp ad uso produttivo commerciale.La tabella, sempre contenuta nel rapporto preliminare indica dati differenti, con una riduzione della slp residenziale e l’aumento di quella commerciale:

OSSERVAZIONE 9
Il rapporto preliminare non confronta le aree pubbliche previste dal PGT vigente con quelle previste dal piano attuativo in variante: anche al di là del dato quantitativo, si passa dalla previsionedi un’area di verde pubblico attrezzato e previsione di un’area di localizzazione e dimensione idonee alla realizzazione di una nuova scuola secondaria di primo grado, alla cessione dell’edificio esistente“E” della dimensione di 280 mq di slp. E’ inoltre previsto un parco ad uso privato dei soli residenti, dove sono presenti aree verdi ed attrezzate per lo svago e lo sport all’aperto, quindi non a servizio dell’intera collettività.
Risulta evidente la riduzione degli spazi e della qualità dei servizi offerti rispetto al PGT vigente, con ripercussioni negative sulla riqualificazione e integrazione dell’area nel sistema urbano complessivo. Di più, la maggior parte delle strutture per servizi previste dal piano attuativo non sono definite, non consentendo, evidentemente (si veda pag 12 rapporto preliminare, la realizzazione di un’ area pavimentata a piazza su cui si affaccia un edificio di un solo piano, e un edificio su due piani che sarà oggetto di ristrutturazione e la cui funzione pubblica sarà da definire) di valutare il servizio offerto ma anche le eventuali necessità di infrastrutturazioni necessarie per il servizio, evidentemente diverse, ad esempio, per un centro diurno per anziani, piuttosto che un poliambulatorio medico o la sede delle associazioni …

OSSERVAZIONE 10
Il PTR prevede che gli ambiti rigenerazione/riqualificazione del tessuto urbano dovranno partecipare in modo incisivo alla strutturazione di reti ecologiche urbane, anche attraverso la restituzione di aree libere significative al sistema ecologico locale.
Nel rapporto preliminare nella verifica di Coerenza della proposta di PA “ Ambito di Rigenerazione Urbana“ Ex Ceruti, non è dato conto di tale obiettivo.
Il piano attuativo in variante non prevede significative aree libere e, anzi, prevede l’urbanizzazione dell’area attualmente libera a sud dell’ambito, della superficie di oltre 5000 mq.
La superficie permeabile è ottenuta con aree di ridotte dimensioni, frammentate e non in grado, nonostante il citato Masterplan del verde, di contribuire alla realizzazione di una rete ecologica urbana, obiettivo prioritario di ogni intervento di rigenerazione urbana che dovrebbe, come specificato dalla lr 18/2019, prevedere infrastrutture verdi multifunzionali, con particolare riferimento alla rete verde e alla rete ecologica, in connessione con il sistema urbano e ambientale esistente.
Il rapporto ambientale si limita a definire che il PA propone un progetto del verde in grado di valorizzare l’intervento architettonico per contestualizzarlo nel territorio attraverso forme di sviluppomaggiormente sostenibili dal punto di vista ambientale, senza specificare quali sono le misure che concorrerebbero a raggiungere l’obiettivo di maggiore sostenibilità, senza indicare linee di connessione e di relazione con il sistema verde esistente, senza confrontare la previsione vigente con quella proposta in variante.
OSSERVAZIONE 11
Nel rapporto preliminare è indicato che il PA prevede la realizzazione di percorsi ciclo pedonali, che possano favorire il collegamento al TPL, grazie anche alla prossimità alla stazione ferroviaria di Bollate, e lo spostamento verso modalità di mobilità maggiormente sostenibili.
In realtà le previsioni del PA prevedono un consistente incremento delle infrastrutture per la mobilità veicolare, con una previsione consistente di parcheggi a servizio delle strutture commerciali, con una nuova viabilità (prolungamento di via XXIV Maggio) e con una serie di rotatorie che servono principalmente a garantire l’accessibilità all’area.
Lo squilibrio di tali previsioni è evidente dai costi delle opere di urbanizzazione previste che ammontano a € 305.000,00 per le piste ciclopedonali previste e a € 396.000,00 per la nuova strada, a € 500.000,00 per la rotatoria doppia per accesso al comparto commerciale e per rotatoria accesovia Svevo, oltre ad altre risorse per strade interne di lottizzazione e sistemazioni di carreggiate.

OSSERVAZIONE 12
Con riferimento ai parcheggi, nel rapporto preliminare non è dato conto del numero complessivodegli stessi, che comunque sembrerebbero maggiore di 500, condizione che assoggetterebbe il progetto alla verifica di assoggettabilità a Valutazione di Impatto Ambientale ai sensi delle vigenti disposizioni regionali.

OSSERVAZIONE 13
Con riguardo all’insediamento commerciale, lo stesso si configura, come previsto dalle disposizioni regionali, come centro commerciale aggregato o comunque come medie strutture di vendita aggregate: tale condizione non è indicata nel rapporto preliminare e quindi non sono stati valutati gli impatti che dette strutture, differenti da una semplice media struttura di vendita, determinano sui flussi di traffico indotti e sulle implicazioni sul sistema commerciale comunale esistente.
Il rapporto preliminare, peraltro, non rappresenta specifiche valutazioni sul traffico, ancorchè il nuovo insediamento commerciale, come detto, determinerà un sicuro incremento dei flussi; si precisa a proposito che il rilievo del traffico si cui si basano le scelte di infrastrutturazione del PA è stato effettuato in due soli giorni, venerdì 8 e sabato 9 aprile 2022 (vedi relazione studio impatto viabilistico) irritualmente scelte nel fine settimana anziché nei giorni intermedi della settimana (martedì, mercoledì e giovedì), senza dare conto, per quanto riguarda i flussi indotti, degli spostamenti degli addetti del commercio, dei mezzi per gli approvvigionamenti e senza confrontarei dati degli utenti con realtà analoghe presenti nel territorio comunale o almeno metropolitano e riferendosi, invece, a modelli di altri contesti, in realtà (e continenti) diversi.

OSSERVAZIONE 14
Il PA prevede in luogo della cessione dell’area per la nuova scuola, la cessione dell’edificio “E”; oltre a quanto già evidenziato a proposito della riduzione della quantità e qualità del servizio, nella relazione economica tale cessione è quantificata come ulteriore valorizzazione per un valore stimato di € 431.002,50 come se la scelta fosse un plus per il comune e i cittadini. Nulla è invece indicato per il minus per la collettività determinato dalla mancata acquisizione dell’area per la scuola (e un’area di verde pubblico attrezzato) e senza indicare, al contrario, che l’intervento privato si può sviluppare su un’area più ampia per effetto della mancata cessione.

OSSERVAZIONE 15
A prescindere dalla dubbia opportunità di doppio utilizzo della riduzione degli oneri prevista dalla legge regionale 12/2005 e dal DPR 380/2001 che ha determinato una sensibile riduzione degli oneri dovuti per gli interventi privati (per il primo non è indicata la valutazione dell’Amministrazione comunale circa la possibilità prevista dalla legge regionale di rimodulare in aumento o in riduzione il contributo di costruzione sulla base di una valutazione economico-finanziaria a supporto della quantificazione del valore economico delle trasformazioni) non è indicata la valutazione del maggior valore generato da interventi su aree o immobili in variante urbanistica –come il PA- che dovrebbe essere suddiviso in misura non inferiore al 50 per cento tra il comune e la parte privata ed è erogato da quest’ultima al comune stesso sotto forma di contributo straordinario ai sensi dell’articolo 16 del DPR 380/2001.

Infine si chiede di:

• Conoscere un preciso cronoprogramma di tutti gli interventi previsti, dalla bonifica in poi, dato che non vorremmo che, in una posizione così centrale della città, si corra il rischio di aprire un cantiere lungo anni e anni.
• Sapere qual è l’ammontare dell’investimento complessivo;

Il direttivo del Circolo Legambiente Bollate
Per contatti:
Presidente Circolo Legambiente Bollate, Marco Moschetti

mail marcomoschetti@yahoo.it)